土地供给侧改革：“两集中”、“一年三次”

前几天，杭州保亿摘地高新区双湖科技城，创下高新区楼面价新高的事情还在被人津津乐道，这两天土地市场就被一则消息席卷：2021年度住宅用地出让实行“两集中”、“一年三次”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年出让不超过3次。涉及城市包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

随后是郑州市场的一纸文件：“航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区住宅用地出让公告由市局统一发布实施”。

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图源网络

天津市发布的文件更为明确：

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青岛市自然资源和规划局也发布了相关的通知：

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图片来源：青岛市自然资源和规划局官网

诸多迹象表明，2021年土地供给侧调控已经来了。

降低炒地机会，稳定市场预期

在房地产市场上，一直都有只控“面包”价格，不理“面粉”涨价的诟病，此次土地出让政策出现，也体现了上层的调控决心，力求从根源上避免房价过热。

从细则来看，土地集中出让，虽然对优质地块的热度影响较小，但同一时间段内成交大量地块，在一定程度上能够削弱单块土地成交对整体市场预期的影响，让购房者对市场走向的预判更加理性，避免恐慌购房。

且一年三次的土拍频率，会让房企的开发周期趋同，当大量的产品集中入市，市场供应充足，产品之间竞争加剧，销售端价格也会受到一定的影响。

房企压力增大，小房企生存压力增大

对于房企而言，土地供给端的改革将是对企业一次多方位的考验。

此前，全年分散供地，房企能够根据资金运转情况调整拿地节奏，改革后，一年三次集中供地，房企为了保证土储，需要在三个时间段内完成全年土储计划集中拿地，这不仅需要考虑资金周转，还需要对操盘项目进行整体把控。对于实力雄厚的国企、大房企而言，筹措资金能力强，拥有更为丰富的操盘经验，在应对变革时可能会更加从容。

而对于中、小房企而言，资金实力和经验都会有所欠缺，在同一赛场上竞争，优质地块的竞争力较弱，在资源上落得下风；在后期的市场竞争中，因土地资源和市场竞争能力等多方面的原因，也较难占据优势。长期下来，马太效应明显，房地产市场的集中度将进一步增加。

新区土地出让受限小，更易实施新政

在郑州的政策中，根据通知显示只涵盖了航空港区、郑东新区、高新区、经开区和上街区五个区。其主要原因是，在金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区范围内，城改用地居多。

在郑州城改用地的开发模式中，需要房企提前介入，与村委会沟通拆迁细节，达成一致后政府介入进行土地开发。这样的开发模式，前期房企需要投入大量资金带动城中村的改造，在后期拿地的时候则以相对较低的价格获得土地，政府的资金压力也能够得到减轻，如果将其纳入新的土地政策内，这种开发模式势必被打破。

而在航空港区、郑东新区、高新区、经开区和上街区五个区内，一般是集中安置，区域大部分土地被划分为小块的净地进行公开出让，房企价高者得，更容易适应“两集中”的出让模式。

锁定区域，合作拿地，打好去化战

面对土地新政，房企也要积极调整应对策略，保土储、保资金、保去化。

在保土储方面，因土地集中出让，房企在公告发布后的调研时间有限，可以事先锁定目标片区，以保证基本的土储量，在此前提下，针对其他区域较为优质的地块进行重点调研。

在保资金方面，集中供地需要大量的资金投入，为了保证资金链的稳定，房企可进行合作拿地，减缓资金压力。

在拿地的同时，房企也应做好前期的市场调研，从而进行项目定位和产品规划，以便在后期推货时打好差异战，获得市场竞争优势。另外，在营销层面应该更加多元化，为产品去化打好加速战。

总结

此次土地供给侧的改革，对市场和房企格局都会产生深远的影响。一年三次的土拍将改变房企营销打法，从每年一次的年终冲刺，变成以拿地为周期的冲刺回款，市场竞争加剧的同时，购房者也将在其中获得更多让利；而在房企竞争中，头部房企的顶层竞争将更加激烈，小房企生存环境愈加艰难。

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